中国有钱人的画像是什么？有人回答：40岁、投资地产。

房价飚高，炒房确实让很多人快速“变有钱”。在A股市场上，很多上市公司也热衷于炒房。比如前一阵子狂卖401套房保壳的海马汽车(000572)，股民吐槽“专注炒房好了！”

今天的主角是另一位“炒房”大拿，号称家居行业中最会搞房地产的——红星美凯龙（以下简称“美凯龙”）。

有机构统计，美凯龙的投资性房地产价值在A股排在第一位，超过中国建筑(601668)、中国平安(601318)、万科A，有人戏称其“全A股最大的地主”。

5月23日，美凯龙收到年报问询函，监管层主要关注的是其“投资性房地产”数据。

2018年，投资性房地产带给美凯龙的收益是18.20亿元，同期净利润是44.77亿元。不难看出，美凯龙的“炒房”收益都快赶上净利润的一半了。

图片来源：红星美凯龙年报问询函

“炒房”收益也无可厚非，像海马汽车这样的，卖房是为了还债救命的。但不同的是，海马汽车增加的是真金白银，美凯龙的资产和利润收益却是有点“虚”。

这是怎么回事呢？这得从投资性房地产的含义和计量方式说起。

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的建筑物等。

美凯龙主营的是家居装饰及家具商场的经营和管理，它有多少投资性房地产呢？

截至2018年末，美凯龙经营80家自营商场，其中自持物业53家，投资性房地产账面价值为785.33亿元，占总资产的70.84%。

再说说投资性房地产的两种计量方式：

第一种，成本模式。会计处理和固定资产一样，需要计提折旧或者摊销。存在减值迹象的，按照相关规定处理。

第二种，公允价值模式。不需要计提折旧和摊销，但应在资产负债表中，调整账面价值，差额计入“公允价值变动损益”。

美凯龙采用的公允价值模式，会带来什么样的影响？

首先，价值785亿元的投资性房地产不需要计提折旧或者摊销，美凯龙不需要承担这个成本，按照出租房40年的摊销年限来算，一年的摊销成本大概20亿。

其次，由于房地产升值等其他因素，投资性房地产带来了18.20亿元的公允价值收益。

最后，总资产快速增加。2018年末，美凯龙投资性房地产账面价值785.33亿元，比上年增加了差不多80亿元，其中大部分用于购地和开发。

2010年，财政部出台了投资性房地产会计准则，美凯龙较早的执行了该准则。2012年，公司固定资产余额79亿元，2013年全部转入投资性房地产后，增加了582亿元投资性房地产账面价值。

图片来源：同花顺

由于固定资产转成了投资性房地产，美凯龙的所有者权益由74亿增加到345亿元，总资产由267亿增加到668亿元。这就是固定资产转成投资性房地产的魔力。

图片来源：同花顺

所以说，美凯龙其实还是一家实力雄厚的“房地产”公司。

图片来源：红星美凯龙年报问询函

总结来看，美凯龙采用公允价值计量方式减少了计提折旧损失，同时增厚了利润。但这没有错，只是不同的计量方式出来的不同结果。这也有风险，一旦房价不慎下降，利润和资产都可能跟着减少。

很多人好奇，如果美凯龙按成本模式计量，净利润将会打几折？

监管层也很感兴趣，在问询函中要求美凯龙“按成本模式对投资性房地产进行计量，并模拟测算对公司财务状况、资产负债及各项关键财务指标的影响”。

红星美凯龙这个家居巨头，身上到底有多少是肌肉？有多少是肥肉？答案很快就要揭晓。